关于小区物业相关法律政策的咨询

橄★榄

广元市住房和城乡建设局：

  在广元市辖区内的一住宅小区

2017年1月，建设单位（代理开发商）通过招标与物业公司签订了《前期物业服务合同》并在你局进行了备案。

该《前期物业服务合同》中明确约定：

1、“前期物业服务为无偿服务”

2、合同履行期限为：签约之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。业主委员会代表全体业主决定是否续聘物业公司，如果续聘，签订正式物业服务合同，住宅物业服务费:1.5元/平方米·月。

3、合同的变更、解除与终止

合同履行期限内，经物业公司与本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主协商一致，可订立变更协议或补充协议。

2017年8月5日开发商在向业主发出的“交房通知”中载明的交房时间为2017年8月18日，物业收费时间为2017年9月18日，物业服务费标准暂定为:1.5元/m2。（即对业主免费一个月）

从8月18日起，业主办理收房手续时，物业公司要求业主签订其制作的格式合同《前期物业协议》中载明：物业服务收费标准为:1.19元/m2。公告交房之日起计费。（即对业主无免费）

2017年10月小区成立业主委员会。

2017年12月，小区业主委员会在小区公告告知业主，决定续聘该物业公司，物业服务费标准调整为:1.4元/m2。（公告前未召开业主大会，公告后未签订正式物业服务合同）

基于以上事实，现向贵局咨询以下问题：

1、开发商及物业公司的行为是否合法合规？物业公司的这种行为是否应该受到贵局的处罚？

2、物业公司要求业主签订的《前期物业协议》中物业收费标准和收费起算时间是否合法有效？

3、小区业主委员会关于物业收费标准调整的公告（公告前未召开业主大会，公告后未签订正式物业服务合同）对小区业主是否有约束力？

4、在你局取得备案的物业合同，核心条款变更（收费标准、收费时间等）是否需通过你局审查及备案后方可生效。

肯请贵局按现行法律法规给予及时解答为谢。

scitcwh

你写了这么多？关键点应该是直接把小区名字写出来。

橄★榄

恳请规划建设局及时回复，这应该是你们的职能范围吧！

快乐小优孙奎

四川省广元监狱民警职工生活基地B区（绿岸馨城）， 位置：广元市利州区雪峰街道华山路社区，1266户。 四川省广元监狱民警职工全额自筹资金修建的经济适用房。 开发商：四川省广元监狱。 2012年10月开始修建，2016年6月16日开始交房。  重要时间节点：  一、2015年6月11日，四川省广元监狱与广元市国恒物业有限公司签订《四川省广元监狱民警职工生活基地B区前期物业服务合同》  第四条：合同的履行期限，（二）自2015年6月11日起至业委会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。 第五条：物业服务费  本物业前期服务为“无偿服务”  业主委员会代表全体业主决定是否续聘乙方，如果续聘，签订正式物业服务合同住宅物业服务费1.19元/平方米.月，商业1.5元/平方米.月。  （前期物业服务合同  广元市国恒物业服务有限公司  运业执照：510800100011206  法人代表人：王维平）  二、广元市利州区绿岸馨城第一届业主委员会成立，  印章（2016年8月8日--2019年8月7日），雪峰街道办事处备案。   三、2016年6月7日，四川省广元监狱发出“绿岸馨城”交房通知，  2016年6月16日开始办理交房，物业费从2016年7月16日开始计算。  物业公司预收三个月物业管理费及其它管理费等，物业服务费标准定为：1.19元/平方米。  四、2016年12月28日，广元市利州区绿岸馨城第一届业主委员会    （未召开业主大会）公告  （一）关于物业公司选聘问题  根据前期购房户代表与国恒物业公司达成的协议，小区应在2016年10月15日国恒物业公司服务期满后重新选聘物业服务公司，但因小区整体工程还未验收，而许多附属设施设备的验收和需要费用结算需要物业公司协同配合方能完成，若现在重新选聘物业公司将会影响小区整体工程验收。故经业委员会讨论决定，暂停物业公司选聘工作，由国恒物业公司继续为小区提供物业服务，等小区整体工程验收结束后再决定选聘物业公司相关事宜。 （二）关于物业管理费的标准问题  经业主委员会与国恒物业公司谈判，国恒物业公司同意在2016年10月15日后按每月1.10元/月.平方米的标准收取物业管理费，交费方式为按季度收费，已经按原1.19元/平方米交纳10月15日后物管费的业主可到物业公司退取或在后期物管费中抵扣。