第四代住房研发逻辑的深度剖析与优化建议

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摘要：本文围绕第四代住房展开全面研究，阐述其定义、分析认知误区、凸显先进性、指出设计乱象以及剖析各地试点方案的科学性问题。重点将海绵小区理念融入研发逻辑，并深入探讨户属庭院和小区大园林功能互补规划以及开发相关指标中的容积率控制与奖励问题，同时充分考虑人口老龄化趋势下对老年人的友好性，以及户属庭院在不同地理区域植物存活要求，旨在为第四代住房的合理研发和发展提供全面指导，推动居住品质提升与城市可持续发展。

关键词：第四代住房；研发逻辑；海绵小区；户属庭院；小区大园林；容积率；人口老龄化；地理区域；居住品质；城市发展

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引言

城市化进程的加速促使人们对居住环境的期望不断攀升，住房形态随之演变，第四代住房作为创新模式脱颖而出。它融合多种建筑理念与功能，为居民带来全新居住体验。深入剖析其研发逻辑对于解决现存问题、推动科学发展意义重大，特别是在人口老龄化背景下，更要关注其对老年人的友好性，同时需考虑不同地理区域对户属庭院植物存活的影响。

广元“云河上院”首个城市森林住宅

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第四代住房的定义

第四代住房是现代建筑技术与传统建筑文化深度融合的产物。其建筑结构与空间布局独具特色，将传统四合院庭院概念引入高层住宅，赋予每户私人小庭院和一定土地，打破传统电梯房单调空间格局，让住户与自然更亲近。
从生态视角来看，它是绿色建筑理念的生动实践。建筑外墙植被构成的垂直绿化系统，通过光合作用改善空气质量，夏季阻挡太阳辐射降温、冬季保温，减少能源消耗。雨水收集系统实现水资源循环利用，用于灌溉植被，充分体现生态友好性。
功能上，第四代住房集高层住宅、别墅和大平层优势，土地利用率高、视野开阔，兼具庭院生活体验和宽敞空间感，住户可在庭院种植花草蔬菜，享受田园之趣。
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第四代住房普遍存在的认知误区

（一）混淆概念
在市场发展中，第四代住房概念常被混淆。一方面，“类四代”产品仅模仿部分特征，如部分阳台摆花盆就称空中花园，与真正第四代住房庭院标准相差甚远。真正的第四代住房对空中庭院的面积、承载能力、植被种植条件等有严格规范，需满足休闲和种植需求，结构要能承受重量，还要考虑土壤深度、排水系统等因素。
另一方面，“伪四代”产品干扰市场认知。开发商为逐利过度包装普通住宅，夸大绿化和庭院功能。若建筑设计未妥善处理庭院与室内空间关系，或绿化系统缺乏维护管理机制，植被难以长期存活，无法实现生态和居住功能。
（二）过度期待
公众对第四代住房存在过度期待。在生态功能方面，部分人认为其垂直绿化能彻底解决城市生态问题，但城市生态复杂，受多种因素制约，第四代住房垂直绿化只是其中一环，植被种类、种植密度、气候和周边环境等都会影响其生态功能，若植被选择不当，无法形成稳定生态群落，会影响空气净化和温度调节效果。
在居住体验方面，人们过度期待舒适性和便利性，却忽视潜在问题。如期望在私人庭院无限制活动，却不考虑恶劣天气、蚊虫滋生影响。公共庭院使用和维护责任不明易引发纠纷，影响居住体验。
（三）忽视成本
消费者关注新颖设计时往往忽略成本。建设成本方面，其复杂设计需特殊建筑结构支撑空中庭院和垂直绿化系统，悬挑结构设计和施工成本高，对建筑材料要求也高。维护成本方面，空中庭院植被需定期修剪、浇水、施肥，私人庭院和公共庭院设施需维护更新，住户自行维护耗时费力，委托专业机构费用高昂。运营成本包括雨水收集、污水处理、智能系统管理等费用，忽视这些成本会使住户面临经济压力。

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第四代住房与人类居住形态迭代的先进性

（一）空间融合
第四代住房在空间融合方面表现优异。传统居住形态室内外空间分离，人们需出门接触自然，而第四代住房将自然景观引入室内空间，私人庭院成为室内延伸，住户在室内可欣赏庭院花草树木，仿若置身自然。这不仅增加居住空间趣味性和层次感，还便于居民亲近自然，满足对自然环境的心理需求。
从建筑空间角度看，这种融合提高了空间利用率。庭院绿化空间作为室内视觉延伸，减少室内装饰需求，带来更多自然光线和通风效果。住户可根据需求灵活布置庭院，如设置休闲桌椅、秋千等，将庭院打造成多功能空间，实现居住空间与自然空间有机融合。
（二）生态环保
第四代住房生态环保优势显著。建筑外墙垂直绿化是突出生态特征，大量绿色植被形成立体绿化系统，吸收空气中灰尘、有害气体，净化空气，植被蒸腾作用调节空气湿度，改善局部微气候。
能源利用上，采用多种节能技术。太阳能光伏板安装在屋顶或外墙，将太阳能转化为电能供照明、电器等设备使用；地源热泵系统利用地下恒温层热能实现供暖和制冷，减少传统能源依赖。雨水回收利用系统处理雨水用于灌溉植被、冲洗厕所等，提高水资源利用效率，缓解城市供水压力。
（三）生活品质提升
从居住舒适度看，第四代住房为住户营造优质环境。私人庭院是放松身心、享受家庭时光的专属空间，庭院自然景观和清新空气缓解压力，提升舒适度。建筑内部空间设计注重人性化，合理户型布局、良好采光和通风条件满足居住需求。
在绿色、节能、环保方面，契合现代社会发展趋势。住户在绿色生态环境中生活有益健康，体现环保生活方式，促使关注资源节约和环境保护，提升社会整体环保意识。住户在庭院种植植物、与邻居在公共庭院举办活动等丰富精神生活，满足对美好生活的向往。

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第四代住房的设计乱象

（一）布局不合理
部分第四代住房项目设计过度注重空中花园效果，忽视室内空间布局合理性。一些户型为扩大空中花园面积，牺牲室内主要功能空间面积和比例，如卧室面积过小，无法满足家具摆放和居住需求，导致住户使用局促不适。
客厅与餐厅布局也存在问题，部分设计未考虑连贯性和功能性，空间使用效率低下。例如客厅与餐厅之间交通流线不合理，影响家具布置和人员通行。厨房、卫生间等功能空间设计也可能有缺陷，如厨房操作台面过小、卫生间干湿分离不彻底等，影响居住空间舒适性和实用性。
（二）隐私问题
第四代住房空中花园奇偶层错层分布设计虽增加空间层次感和趣味性，但带来严重隐私问题。上下层住户庭院间存在视线干扰，住户在庭院活动易被相邻楼层住户看到，影响私人生活空间，如休息、晾晒衣物等活动毫无隐私可言，给住户带来心理不适。
建筑外立面设计若未考虑隐私保护，如大面积透明玻璃设计元素，室内空间隐私暴露于外部环境，靠近公共区域或街道部分隐私问题更突出，影响居住体验。
（三）安全隐患
悬挑结构的空中花园是第四代住房重要设计特点，但也带来安全隐患。悬挑结构增加建筑承重负担，对结构强度和稳定性要求更高，若设计或施工有缺陷，可能导致结构安全问题，如阳台坍塌等严重事故。
恶劣天气下，空中花园中的植物、设施可能成为安全隐患。例如大风天气中，未固定好的花盆、桌椅等可能被吹落，危害楼下人员和车辆安全。空中花园特殊性也使消防通道和救援设施设置面临挑战，紧急情况可能影响救援工作。
（四）风格单一
当前部分第四代住房项目设计缺乏创新，建筑风格单一。许多项目外观相似，多采用现代简约风格，缺乏地域文化、历史传统元素融合，无法满足消费者多样化审美需求，也使城市建筑景观缺乏个性特色。
内部空间设计也存在类似问题，户型设计和功能布局相似度高，未充分考虑不同家庭结构、生活习惯和文化背景差异，如对喜爱传统中式风格家庭，现有设计可能无法提供相应空间和氛围，限制市场适应性。

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各地试点第四代住房出台方案缺乏科学性问题

（一）规划缺乏整体性考量
部分试点地区规划第四代住房时，仅关注住房本身，忽视与周边环境融合。例如未充分考虑周边交通流量和道路承载能力，居民入住后易出现交通拥堵问题。住房建设增加人口密度，但公共交通规划滞后，居民出行不便。
与周边商业、教育、医疗等配套设施规划衔接不足。部分试点方案未合理评估商业设施服务半径和容量，居民入住后面临购物不便；教育资源配置不合理，学位不足导致孩子入学困难；医疗设施布局不当，无法满足就医需求，紧急情况可能延误救治。
（二）生态评估不足
试点方案在推进第四代住房建设时，对生态影响评估不全面。虽第四代住房有生态优势，但大规模建设可能对当地生态系统产生其他影响。例如未充分考虑植被种植对当地生物多样性的影响，引入外来物种可能破坏生态平衡。
水资源利用和影响评估有欠缺。部分地区未详细分析雨水收集系统对地表径流和地下水位的影响，可能导致局部排水问题或水资源过度开采。能源利用方面，未充分考虑当地能源供应结构和可再生能源可利用性，可能导致能源利用效率低下或对传统能源依赖度过高。
（三）成本效益分析片面
多数试点方案在制定过程中未进行全面成本效益分析。一方面只注重建设成本计算，忽视长期运营和维护成本。如未充分考虑空中庭院植被长期养护成本、智能系统更新成本等，可能导致后期运营资金缺口，影响住房可持续发展。
另一方面对效益评估单一，仅关注住房销售经济效益，忽视社会和环境效益量化评估。未考量对改善社区邻里关系、提升居民生活满意度等社会效益，以及对城市生态环境改善等环境效益，难以全面衡量方案价值。
（四）忽视社会适应性因素
试点方案制定时未充分考虑当地居民社会适应性。不同地区居民生活习惯和文化传统不同，对第四代住房接受程度各异。部分居民习惯传统封闭式小区生活，可能抵触第四代住房设计，而方案缺乏引导和适应措施。
在社区管理方面，未充分考虑第四代住房特殊性。公共庭院使用规则、邻里纠纷调解机制等未明确，可能导致社区管理混乱，影响居住体验。对不同年龄段和社会群体需求差异重视不足，如老年人对无障碍设施和安静环境需求、儿童对安全游乐空间需求未充分体现。
（五）开发相关指标不合理
1. 容积率上限控制与容积率奖励
- 容积率上限控制的必要性：在第四代住房开发中，合理的容积率上限至关重要。容积率直接关联小区居住密度和空间舒适度。缺乏上限控制，过高容积率会引发一系列问题。公共空间如道路、绿地、休闲广场等会被压缩，户属庭院和小区大园林面积减小，影响居民休闲和亲近自然体验。过高建筑密度加重交通压力，导致道路拥堵，增加居民出行时间和成本，同时使停车位、公共设施等资源紧张，与高品质居住环境目标相悖。合理的容积率上限需综合考虑土地资源、人口密度、基础设施承载能力等因素，保障居住环境质量。
- 容积率奖励的科学实施：在控制容积率上限基础上，合理的容积率奖励是激励手段，但需科学规划。奖励目的是鼓励开发商在建设中采用利于居民生活品质和生态环境的设计元素。例如开发商增加绿化面积、优化公共空间设计、采用环保节能技术或提升社区配套设施水平时，可适当给予奖励。然而，奖励不能盲目，需基于详细评估体系，奖励幅度与开发商额外贡献匹配，且奖励后的容积率要可控，避免对整体居住环境产生负面影响。如开发商建设大面积屋顶花园或垂直绿化系统，可根据绿化面积和质量给予适度容积率奖励，但要综合权衡建筑高度、户数等因素，防止过度开发。
2. 物业管理指导缺失科学性
物业管理指导在试点方案中不完善。第四代住房特殊建筑形式使物业管理内容和难度变化大，但方案缺乏针对性指导。例如未明确物业管理公司对私人庭院植被养护责任和标准，可能导致植被养护不善。小区卫生清洁、设施维护等方面缺乏详细指导，易造成公共区域环境恶化，影响居民生活质量。邻里纠纷处理、社区安全管理等方面也缺少与第四代住房特点相适应的指导措施。
3. 空中庭院尺度要求不科学
空中庭院尺度要求在部分试点方案中存在问题。方案未充分考虑不同户型、家庭结构和地区居民需求差异。部分空中庭院尺度过小，无法满足住户种植花草、设置休闲设施等基本需求，导致功能价值丧失。而有些空中庭院尺度过大，增加建筑成本和结构负担，加剧隐私问题和视线干扰，同时影响室内采光和通风。
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海绵小区与第四代住房研发的核心逻辑融合

（一）以人为本
在第四代住房研发中，以人为本是根本原则。要充分考虑居民生活习惯、行为模式和心理需求，特别是老年人的特殊需求。生活习惯方面，设计合理功能空间，如厨房操作流程符合烹饪习惯，卫生间设施方便使用。行为模式上，考虑居民在室内外空间的活动轨迹，保障客厅到庭院通道便捷。
对于老年人，要设计无障碍通道，确保他们在室内外行动自如。例如，在庭院与室内的连接处避免设置台阶，使用缓坡设计；在楼梯处设置扶手，且扶手的高度和粗细要适合老年人抓握。室内空间布局要宽敞，避免家具摆放过于拥挤，方便轮椅通行。
心理需求满足至关重要。居民对居住空间的安全感、归属感和舒适度要求高，设计需注重保护空间私密性，通过合理布局减少视线干扰和噪音影响，营造温馨舒适居住氛围，如选择合适建筑材料和色彩搭配。同时，要顾及不同人群特殊需求，为老年人设计安静舒适的休息区域，配备适合他们的家具，如带有靠背和扶手的座椅。为儿童打造安全活动空间，提高社区包容性和适应性。
（二）生态优先
生态优先理念贯穿第四代住房研发各环节，海绵小区理念的融入是关键。构建海绵小区式居住环境，实现雨水自然循环利用。通过科学设计雨水花园、绿色屋顶、透水铺装等海绵设施，使小区具备雨水吸纳、蓄渗和缓释能力。
建筑材料选择优先使用环保、可再生材料，如木质材料替代部分化学合成材料，减少环境污染，同时保证材料质量和性能符合建筑结构与功能要求，确保住房安全耐用。
绿色建筑技术应用是生态优先的核心。除海绵设施外，垂直绿化、太阳能利用和雨水收集系统等技术不可或缺。合理建筑朝向和空间布局利用自然风与太阳光，减少对人工通风和照明设备依赖，降低能源消耗。选择低挥发性有机化合物（VOC）的建筑内部装饰材料，保障室内空气质量，为住户创造健康、环保的居住环境。
（三）空间创新
空间创新是第四代住房研发重要方向。针对空间布局不合理和隐私问题，可采用复式设计、错位庭院等创新方法。复式设计在有限建筑面积内增加空间层次感和使用效率，如将卧室置于二层，通过楼梯与一层客厅、餐厅相连，既保证卧室私密性又充分利用空间。
错位庭院设计有效解决上下层住户视线干扰问题，将相邻楼层庭院在水平方向错位布置，保护住户庭院活动隐私，同时增加建筑外观独特性和美感。
在提高空间灵活性方面，可移动隔断和多功能家具是有效手段。可移动隔断可根据住户需求灵活划分室内空间，如调整客厅与书房空间实现多功能化。多功能家具减少家具占用空间，如可折叠餐桌、沙发床等，满足不同场景使用需求。
（四）技术支撑
先进技术是第四代住房研发的重要支撑。在建筑结构技术领域，研发和应用新型结构体系，确保悬挑结构等特殊设计的安全性和稳定性。例如采用高强度钢材和先进结构连接技术提高承载能力，并进行严格结构力学计算和模拟分析，保障设计和施工安全。
智能技术应用是第四代住房发展趋势。智能灌溉系统依据植被需水情况自动浇水，提高灌溉效率，减少水资源浪费；智能照明系统根据光线强度和人员活动自动调节亮度，实现节能；智能安防系统通过监控、报警等功能保障住户安全。此外，智能温控系统、智能家居控制系统等为住户提供更便捷、舒适的居住体验。对于老年人，智能家居系统可设置紧急呼叫按钮，方便他们在遇到突发情况时及时求助；智能照明系统可根据环境光线自动调节亮度，避免因光线过暗或过亮导致老人摔倒等意外情况。
（五）社区营造
社区营造是第四代住房研发不可忽视的环节。完善的居住社区需配备齐全配套设施。商业配套方面，合理规划社区内商店、超市等设施，满足居民日常购物需求。教育配套依据社区内不同年龄段儿童教育需求，设置幼儿园、小学等教育机构或与周边学校合作。
医疗配套设施是重要组成部分，配备社区诊所或与附近医院建立急救通道，保障居民医疗需求。对于老年人，社区诊所应配备基本的老年病诊疗设备和专业医护人员，方便他们日常就医和健康检查。文化设施如社区图书馆、文化活动中心等丰富居民精神生活，促进社区文化建设。同时，注重社区交通规划，合理设置停车位、道路，方便居民出行。建立有效的社区管理机制，规范居民行为，维护公共环境和秩序，营造和谐、宜居的社区氛围。
（六）户属庭院和小区大园林的功能互补规划
1.户属庭院：私密空间的价值与设计要点
户属庭院作为住户的私密空间，具有独特价值。它是家庭生活延伸，为住户提供与外界隔离的宁静角落，住户可在此放松身心，享受家庭时光。庭院可根据住户喜好定制，如打造花香花园或小型户外休闲区。
功能上，满足住户私密性需求，可进行私人活动，如清晨喝咖啡、阅读、瑜伽等。也是家庭成员亲密互动场所，如家庭聚餐、儿童玩耍。设计上，通过围墙、绿植屏障等减少视线干扰，设施布局围绕住户生活习惯，放置舒适户外家具、遮阳伞等，提供便利和舒适。对于老年人，可在庭院中设置适合他们休息的长椅，位置选择在阳光充足且安静的地方，周围种植一些具有舒缓身心作用的植物。
在不同地理区域，户属庭院植物选择要充分考虑当地气候、光照等条件。在北方寒冷地区，应选择耐寒植物，如松柏类、月季等，避免种植喜温植物。对于朝南的庭院，阳光充足，可种植更多对光照需求高的花卉，如牡丹、向日葵等。而朝北的庭院，光照相对较少，则应选择耐阴植物，像玉簪、矾根等。同时，要注意避免在庭院中种植根系过于发达的植物，以免对建筑结构造成破坏。在沿海地区，要考虑植物的耐盐碱性，选择如柽柳等适应盐碱环境的植物。在干旱地区，选择耐旱植物，如仙人掌等，并且要合理设计灌溉系统，提高水资源利用效率。
2.小区大园林：邻里互动空间的营造与功能拓展
小区大园林是社区公共核心和邻里互动重要空间，打破邻里隔阂，促进居民交流。设计注重开放性和包容性，鼓励居民参与社区生活。
在邻里互动方面，设置多样化公共区域。如大型草坪广场可举办社区活动，如音乐节、露天电影，增进居民感情。公共烧烤区和野餐区让居民共同准备和享用美食，促进交流。休闲长廊和亭阁可供居民聊天、下棋。
大园林的康养功能提升居民生活质量。种植具有舒缓身心、保健功效的植物，打造芳香疗法花园，设置健身步道并配备康复训练设施，为老年人和康复居民提供便利，同时设置安静舒适的休息区域和按摩设施。
健身功能方面，根据年龄和需求划分不同健身区域。年轻人可在篮球场、羽毛球场运动，中老年人在太极广场、健身操区域锻炼。健身器材选择和布局考虑安全性和便捷性，周边设置饮水点和休息设施。
休闲功能上，除野餐、烧烤区外，营造更多样化休闲场景。建设景观湖并设置亲水平台和垂钓区，打造林下休闲空间，摆放躺椅和吊床，为居民提供宁静休闲天地。
3.二者功能互补
户属庭院和小区大园林在功能上相互补充。户属庭院的私密性与大园林的公共性相得益彰，住户在享受庭院私密时光的同时，能在大园林中获得社交机会，满足社区生活需求。空间规划上二者相互呼应，以景观通道如蜿蜒小径、绿植环绕通道相连，使居民能自然流畅地从私密空间过渡到公共空间。资源共享方面，大园林灌溉系统可与户属庭院灌溉设施统筹规划，物业管理统一维护计划，对大园林公共设施和绿植专业维护的同时，为户属庭院维护提供技术支持，引导住户参与养护，形成良好环境。在生态功能上，二者共同构建社区生态系统，户属庭院植物与大园林植被相互配合，形成丰富植物群落，大园林高大树木为户属庭院遮荫，改善小气候，户属庭院花卉吸引昆虫鸟类，增加生物多样性，二者雨水收集处理系统协同运作，减轻城市排水压力，提升社区生态环保水平，为居民创造优质舒适和谐的居住环境。

广元“云河上院”首个城市森林住宅

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结论

第四代住房作为新型居住模式潜力巨大，其研发逻辑涵盖多层面内容。发展中虽有认知误区、传统建筑的简单模仿、设计乱象、各地试点方案不科学等问题，但通过将海绵小区理念融入研发核心逻辑，从以人为本、生态优先、空间创新、技术支撑、社区营造以及户属庭院和小区大园林功能互补规划等方面优化，特别是合理控制容积率和实施科学奖励，同时充分考虑人口老龄化和不同地理区域植物存活要求，可发挥优势、克服问题，创造优质居住环境，推动城市居住形态可持续发展。未来需进一步研究实践，完善第四代住房研发和建设，满足社会和居民需求变化。

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作者：高丹程，写于2024年11月7日，房地产开发运营专家，整合营销传播专家，策划人，房地产全程运营服务商万盛地产创始人。曾供职于多家房地产开发公司。2014年创建万盛地产，公司成立以来，带领团队创造多个项目的销售传奇。其近年来潜心于研究人类居住形态演变和发展趋势，对房地产市场具有独到见解，对房地产项目运营具有丰富的实操经验，尤其是在第四代城市森林花园住宅方面研究颇深。本文是其研究成果的一部分论述。他历时三年，多地考察、潜心研发，代表作《云河上院》也即将面世，本项目设计在理念上规避了市面上四代住宅私密性差的问题，形成了独特的设计研发方向，重新定义了第四代房的生活方式。