关于广元市北二环和成原著小区二三期房产证办理问题【已回复】

钰兮

申诉信
尊敬的广元市委、市政府：
我们是北二环和成原著的业主，现怀着极度愤慨和无助的心情，向您反映开发商广元感
动生态农业开发有限公司（以下简称开发商）在和成原著项目中存在的严重问题，本次来信
希望各父母官能秉持为官一任造福一方的千百年为官之道，恳请贵部门彻查并帮助我们解决
困境。
一、开发商的欺诈行为
不合理的产权办理约定：购房合同中，开发商竟规定需交房后五年才能拿到产权证，这
远远超出正常办证期限，且违约金仅为万分之 0.05，目前二期从购买房产至今已有 8 年，
如此条款对业主极为不公，显失公平性与合理性。
隐瞒房产抵押事实：开发商在销售过程中，故意隐瞒房产已抵押的关键信息，导致业主
在毫不知情的情况下签订购房合同。如今，因项目地皮抵押，我们无法办理产权登记，房产
实际沦为“小产权”状态，无法正常交易转让，严重损害了业主的财产权益。
故意拖延首次登记：开发商在合成原著二三四期竣工交付业主使用后，未正常办理首次
登记，致使合成原著二三四期业主无法办理房产分户产权和车位分户产权。
随意变更物业公司：开发商抓住新小区难在短时间成立业主委员会的空挡，在销售之初
约定的物业公司是广元禾瑞物业有限责任公司，在交付使用时单方面变更为广元禾耀物业服
务有限公司，利用房屋交付压力迫使业主签订新的物业公司。
二、项目不可控风险问题
目前情况来看，合成原著一期车库不动产证，二三四期房产证及地下车库不动产证下证
时间遥遥无期
民间借贷纠纷：开发商因和成原著项目与广元久润实业等企业陷入民间借贷纠纷，目前
项目土地使用权还处于质押状态，这无疑给项目的房产证办理推进及业主权益保障带来巨大
隐患，致使我们疑惑的是：房产已经售卖给我们业主了，连同项目地皮使用权已经转移给我
们业主，开发商为何还能将项目用地抵押出去？
未首次登记：开发商在合成原著二三四期竣工交付业主使用后至今三年，未正常办理首次
登记，致使合成原著二三四期业主无法办理房产分户产权和车位分户产权。
项目用地问题：经了解，该项目因市政道路建设占用该项目部分土地，需先向市不动产登
记中心申请土地使用权变更登记后，才能继续推进房屋所有权首次登记，但是至今没有解决，
这些问题严重阻碍了业主产权办理进程，使我们陷入有家难安的困境。
三、对住建局监管的质疑
令人费解的是，在项目存在诸多问题的情况下，楼盘却销售良好，这不得不让我们对住
建局的监管工作产生严重质疑。住建局肩负着保障房地产市场健康有序发展、维护购房者合
法权益的重要职责。然而，在和成原著项目中，却似乎未能有效履行监管义务，致使开发商
的违规行为未能得到及时制止与纠正，其中是否存在失责行为甚至内幕交易，我们希望有关
部门能够深入调查，尤其是项目用地的抵押问题，如果是售楼前抵押出去，那么抵押的用地
本来具有偿还风险，开发商为何还能销售和转移，住建部门为何还要发放预售证，如果是售
楼后抵押出去，那么性质更为恶劣，明知已经销售出去，项目用地的所有权已经转移给了业
主，为何还能那别人的东西抵押，相关部门的监管何在？
根据《民法典》第三百九十四条和第四百零二条规定：
1. 告知义务：如果开发商在售楼前已经将土地抵押，应当在销售时告知购房者。否则，
可能构成欺诈，购房者可以要求解除合同并要求赔偿。
2. 解押义务：开发商在房屋交付时，必须解除土地抵押，确保购房者能够顺利办理房
产证。如果因土地抵押问题导致无法办理房产证，购房者可以要求开发商承担违约责任
我们业主大多是普通民众，耗费一生积蓄购买房产，只为能有一个安稳的家。但如今，
开发商的欺诈行为与相关部门可能存在的监管不力，让我们的生活陷入混乱与绝望，在此，
我们强烈要求：
1.责令开发商立即解除地皮抵押，尽快完成首次房产登记，为业主办理不动产权证书。
2.按照合理标准赔偿业主因延期办证及房产抵押造成的经济损失。
3.彻查开发商的违法违规行为，依法依规追究其法律责任。
4.对住建局在该项目监管过程中的履职情况进行全面审查，若存在失责或违法违纪行为，
严肃处理相关责任人。
我们衷心希望市委市政府能够重视我们的诉求，秉持为官一任造福一方的千百年为官之道，
切实维护我们业主的合法权益，让我们早日摆脱困境，恢复正常生活。
和成原著全体业主
2025年 1月 13 日

宋磊

希望相关部门尽快解决

广元市住房和城乡建设局

网友:
您好！您在大话利州发表的“关于广元市北二环和成原著小区二三期房产证办理问题”留言已收悉，现回复如下：
一、关于办证时间
商品房预售管理办法第12条规定，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”经查阅《商品房买卖合同》，合同约定办证时间在交房后1825日内，目前还未超过约定期限，我局将督促开发企业在约定期限内办理不动产权证，若超期未办证，开发企业将按合同约定承担违约责任。
二、关于隐瞒房产抵押事实
经查阅《商品房买卖合同》第五条，已对土地抵押情况进行了说明。北二环和成原著项目于2018年开始办理商品房预售许可，土地抵押于2016年，并且在买卖合同中也如实进行了告知。且该项目在办理商品房预售许可时，抵押权人广元九润实业有限公司出具了同意办理商品房预售许可的函。            三、关于故意拖延首次登记
因城市规划建设需要，项目在规划设计阶段就规划有一条市政道路学府南路（原莲花东路），因市政道路占用该宗土地28㎡，按不动产登记办事流程，首先应对原宗地占地面积进行变更登记后，再进行楼栋首登及分户登记。因土地抵押涉及借贷问题目前正在法院审理阶段，暂时无法申请办理产权变更登记，以及后续的首次登记及分户登记。
四、关于随意变更物业公司
经核实，广元禾瑞物业有限责任公司于2020年11月成立了全资子公司广元禾耀物业服务有限公司，前期物业招投标，广元禾耀物业服务有限公司中标，并在广元市利州区住房和城乡建设局进行了备案，符合相关法规和程序。并于 2021年1月向全体业主进行了公示。
综上，我局将继续督促开发企业积极与相关职能部门对接，加大工作推进力度，尽快化解项目土地权属变更问题，及时为广大购房业主办理不动产登记证书。
感谢您的来信！
广元市住房和城乡建设局   
2025年1月15日